تحلیل جامع پروژه خلبانان و مهندسین پرواز پروژه هما پارسه 22
شهرک شهید باقری, منطقه ۲۲ شهر تهران, شهر تهران, بخش مرکزی شهرستان تهران, شهرستان تهران, استان تهران, ایران
مرور کلی
برج
نوع ملک
توضیحات
پروژه هما پارسه تعاونی مسکن خلبانان و مهندسین پرواز هما
پروژه هما پارسه خلبانان و مهندسین پرواز هما پارسه یکی از برجستهترین پروژههای مسکونی منطقه 22 تهران است که توسط تعاونی مسکن خلبانان و مهندسین پرواز هواپیمایی جمهوری اسلامی ایران در حال اجراست. این پروژه با اهداف تامین مسکن برای اعضای این تعاونی در سال 1394 آغاز شد و در طول مسیر با چالشها و مشکلات متعددی مواجه بوده است. در ادامه، تمامی جنبههای این پروژه از تاریخچه و مشخصات فنی گرفته تا وضعیت ساخت و قیمتگذاری مورد بررسی قرار میگیرد.
تاریخچه پروژه خلبانان و مهندسین پرواز پروژه هما پارسه
پروژه هما پارسه در سال 1394 کلید خورد، اما به دلیل مسائل مختلف، از جمله تغییر چندباره زمین و مشکلات مربوط به دریافت مجوزهای شهرداری، عملیات اجرایی آن با تأخیرهای قابل توجه همراه شد. نهایتاً در سال 1398 مجوز ساخت پروژه صادر و ساخت آن آغاز شد. با این حال، روند ساخت از همان ابتدا کند پیش رفت و تاکنون نیز این مشکل ادامه دارد. آخرین بهروزرسانی در آذرماه 1403 حاکی از پیشرفت ساخت تا طبقه اول مثبت است.
مشخصات کلی پروژه هما پارسه
1. تعداد برجها و طبقات
پروژه شامل دو برج 30 طبقهای است که هر برج از:
23 طبقه مسکونی،
7 طبقه لابی و پارکینگ تشکیل شده است.
2. واحدها و تیپ متراژ
در هر طبقه 6 واحد مسکونی قرار دارد.
متراژ واحدها: 110، 130، و 160 مترمربع (با احتمال تغییر در نقشه و افزایش تیپهای متراژی).
3. مشخصات معماری و امکانات
معماری پروژه مطابق با استانداردهای منطقه 22 و در سطح متوسط ارزیابی میشود.
امکانات اولیه شامل لابی، آسانسور، و سیستم اطفای حریق در قرارداد ذکر شده است. با این حال، امکانات لوکس یا خاصی برای این پروژه تعریف نشده است.
برخی از ویژگیهای معماری این پروژه، مانند نمای سهبعدی برجها، طراحی مدرن و موقعیت مکانی، از جمله نکات مثبت آن محسوب میشود.
موقعیت مکانی پروژه خلبانان هما پارسه
پروژه در شمال بزرگراه خرازی (امتداد همت غرب) و در شهرک شهید باقری واقع شده است.
دسترسیها: این منطقه از دسترسی مناسبی به بزرگراههای اصلی تهران (همت، خرازی، آزادگان) برخوردار است و نزدیکی به مراکز تجاری مانند ایران مال و پارک جنگلی چیتگر نیز از ویژگیهای مثبت آن است.
چشماندازها: موقعیت پروژه در نزدیکی کوه و دریاچه چیتگر قرار دارد که چشمانداز طبیعی و جذابی را برای ساکنین فراهم میکند.
وضعیت ساخت و پیشرفت پروژه
تا آذرماه 1403، تنها 6 طبقه اسکلت (یک طبقه مثبت) از برجها ساخته شده است.
مشکلات پیمانکاری: ساخت پروژه در ابتدا به پیمانکاری سپرده شد که به دلیل اختلافات، روند ساخت مسکوت ماند. تعاونی در تلاش است با پیمانکار جدید قرارداد امضا کند، اما تاکنون به نتیجهای نرسیده است.
نقشهها و تغییرات: نقشههای پروژه چندین بار تغییر کرده و متراژهای واحدها نیز افزایش یافتهاند.
قیمت و شرایط خرید و فروش
1. حق امتیاز و واریزیها
شرایط فروش بهصورت حق امتیاز + واریزی است.
متراژ 110 متر: واریزی 750 میلیون تومان + حق امتیاز 2 میلیارد و 500 میلیون تومان.
متراژ 130 متر: واریزی 900 میلیون تومان + حق امتیاز 2 میلیارد و 700 میلیون تومان.
متراژ 160 متر: واریزی 1 میلیارد و 100 میلیون تومان + حق امتیاز 3 میلیارد و 200 میلیون تومان.
قیمت تمامشده برای ورود به پروژه، شامل واریزیهای ساخت، هزینه زمین و تراکم، و حق امتیاز، به طور متوسط متری 29 میلیون و 500 هزار تومان است.
2. اقساط ماهانه در سال 1403
متراژ 110 متر: 22 میلیون تومان.
متراژ 130 متر: 26 میلیون تومان.
متراژ 160 متر: 32 میلیون تومان. توجه: اقساط به صورت علیالحساب است و با تورم افزایش خواهد یافت.
ویژگیهای قرارداد و زمان تحویل
زمان تحویل: بر اساس دفترچه قرارداد، پروژه قرار بود در دو فاز، سالهای 1403 و 1405، تحویل داده شود. اما تاکنون تاریخ تحویل بهروز نشده و به نظر میرسد تحویل پروژه با تأخیر بیشتری همراه باشد.
قیمت ساخت قدیمی: در قرارداد اولیه، قیمت ساخت هر مترمربع 8 میلیون و 350 هزار تومان ذکر شده بود که با توجه به افزایش قیمتها، این عدد دیگر معتبر نیست.
شفافیت مالی: یکی از نکات مثبت قرارداد، امکان درخواست گزارش مالی توسط اعضا است که به شفافیت پروژه کمک میکند.
مزایا و معایب پروژه هما پارسه
مزایا:
موقعیت مکانی جذاب در نزدیکی دریاچه چیتگر و ایران مال.
دسترسی مناسب به بزرگراهها و امکانات شهری.
شفافیت مالی در عملکرد تعاونی.
اعضای تعاونی متشکل از خلبانان و مهندسین پرواز که اعتبار خاصی به پروژه بخشیده است.
معایب:
روند ساخت بسیار کند و تأخیرهای مکرر در پیشرفت پروژه.
تغییرات زیاد در نقشهها و برنامههای اجرایی.
افزایش مداوم اقساط و هزینههای ساخت.
قیمت حق امتیاز بالا نسبت به پیشرفت پروژه.
مشکلات حقوقی و مالی
یکی از مشکلات اصلی پروژه، موضوع عوارض ارزش بهینه بود که نهایتاً در سال 1400 با تلاش تعاونی حل شد. این مشکل منجر به بازگشت 119 میلیارد تومان به تعاونی شد که هر عضو به طور متوسط 245 میلیون تومان دریافت کرد.
جمعبندی نهایی
پروژه خلبانان و مهندسین پرواز هما، علیرغم موقعیت مکانی خوب و مزایای جذاب، با مشکلات جدی در روند ساخت و مدیریت مواجه است. برای کسانی که قصد سرمایهگذاری میانمدت یا بلندمدت دارند، این پروژه میتواند یک گزینه باشد، اما باید ریسکهای تأخیر در ساخت و افزایش هزینهها را در نظر گرفت. برای افرادی که به دنبال تحویل سریع واحد هستند، پیشنهاد میشود پروژههایی با پیشرفت ساخت بالاتر را بررسی کنند. همچنین، مشورت با کارشناسان املاک منطقه 22 برای ارزیابی دقیقتر توصیه میشود.
پروژه خلبانان و مهندسین پرواز هما (هما پارسه) یکی از برجستهترین پروژههای منطقه 22 تهران است که توسط تعاونی مسکن خلبانان و مهندسین پرواز هواپیمایی جمهوری اسلامی ایران در حال ساخت است. این پروژه با موقعیت مکانی بکر، شامل امکانات مناسب و برنامهریزی برای تحویل واحدهای مسکونی با متراژهای مختلف، یکی از گزینههای مورد توجه سرمایهگذاران و خریداران مسکن در منطقه است. در ادامه به جزئیات بیشتری در مورد این پروژه میپردازیم:
کاربری پروژه خلبانان هما
کاربری پروژه مسکونی است و هدف اصلی آن ارائه واحدهای مسکونی استاندارد و باکیفیت به اعضای تعاونی و سرمایهگذاران است.
سازنده برج خلبانان و مهندسین پرواز هما
پروژه هما توسط تعاونی مسکن خلبانان و مهندسین پرواز شرکت هواپیمایی جمهوری اسلامی ایران در حال انجام است. این تعاونی در سال 1390 تأسیس شده و پروژه هما پارسه نخستین پروژه رسمی آن محسوب میشود. این تعاونی سابقه فعالیت خاصی در ساختوساز نداشته و روند اجرای پروژه به دلیل مسائل مدیریتی و مالی، با تأخیراتی همراه بوده است.
موقعیت مکانی پروژه هما
پروژه هما در شهرک شهید باقری، در شمال اتوبان خرازی (امتداد همت غرب)، قرار دارد. این موقعیت مکانی دارای مزایایی همچون دسترسی به مراکز خرید بزرگ مانند ایران مال و چشمانداز مناسب به دریاچه چیتگر و فضای کوهستانی است. همچنین در نزدیکی پروژههایی نظیر رونیکا پالاس آبشار و پروژه شمشاد قرار گرفته است.
مشخصات کلی پروژه خلبانان و مهندسین پرواز هما
پروژه هما شامل دو برج 30 طبقه است که از این تعداد:
23 طبقه مسکونی
یک طبقه لابی
6 طبقه پارکینگ و تأسیسات تشکیل شده است.
ویژگیهای واحدها:
متراژهای 110، 130 و 160 متر مربع.
هر طبقه شامل 6 واحد مسکونی.
ظرفیت کلی پروژه:
حدود 500 واحد مسکونی.
امکانات برج هما
طبق دفترچه قرارداد، امکانات زیر برای این پروژه تعریف شده است:
لابی و لابیمن
آسانسورهای پیشرفته
سیستم اطفای حریق
پارکینگ و انباری برای هر واحد
این امکانات در سطح استاندارد منطقه 22 قرار دارد اما لوکس محسوب نمیشود.
روال خرید و فروش و نقل و انتقال
واحدهای این پروژه به صورت امتیاز + واریزی معامله میشوند. قیمت امتیاز به دلیل تاخیر در پیشرفت پروژه و طولانی شدن زمان ساخت، بالاتر از حد انتظار است. در حال حاضر، قیمت تمامشده برای ورود به پروژه (بدون احتساب اقساط) به شرح زیر است:
متراژ (متر مربع)
واریزی (میلیون تومان)
قیمت امتیاز (میلیون تومان)
110
750
2,500
130
900
2,700
160
1,100
3,200
اقساط سال 1403: اقساط ماهانه برای واحدهای 110 متری حدود 22 میلیون تومان، برای واحدهای 130 متری 26 میلیون تومان، و برای واحدهای 160 متری 32 میلیون تومان اعلام شده است.
چالشهای پروژه خلبانان هما
تغییر چندباره نقشهها و پیمانکار: این موضوع سبب طولانی شدن زمان ساخت شده است.
افزایش اقساط: اقساط طی سالهای اخیر بیش از 100 درصد افزایش یافته است.
عدم تعهد به زمان تحویل: در قرارداد اولیه، زمان تحویل واحدها سال 1403 و 1405 اعلام شده بود، اما به دلیل عدم پیشرفت کافی، تحویل پروژه همچنان نامشخص است.
مشکلات اداری: این پروژه به دلیل مسائل مرتبط با عوارض و ارزش بهینه، با مشکلاتی روبهرو بود که در نهایت با توافق شهرداری، این مشکلات برطرف شد.
مشخصات کلی پروژه خلبانان و مهندسین پرواز هما
تعداد واحدها: 500 واحد مسکونی.
تعداد برجها: 4 برج 30 طبقه.
6 طبقه منفی برای پارکینگ و انباری.
1 طبقه لابی.
23 طبقه مسکونی.
متراژ واحدها: 110، 130، و 160 متر مربع.
وضعیت ساخت: عملیات اسکلت به کندی در حال انجام است و پیشرفت چندانی مشاهده نشده است.
تحویل پروژه: پیشبینی شده در سال 1405، اما ممکن است با تأخیر مواجه شود.
امکانات پروژه هما پارسه
امکانات پایه:
لابی.
آسانسور.
سیستم اطفای حریق.
امکانات متفرقه: به دلیل مشکلات مالی و تأخیرات، امکانات لوکس در برنامه ساخت این پروژه در نظر گرفته نشده است.
روند خرید و فروش و نقل و انتقال
شرایط فروش: به صورت امتیاز + واریزی.
قیمت امتیاز و واریزی به تفکیک متراژ (بروزرسانی آذر 1403):
قیمت ساخت: حدوداً 29.5 میلیون تومان به ازای هر متر مربع (بدون احتساب اقساط).
مشکلات پروژه هما پارسه
تعویق در عملیات ساخت: به دلیل اختلافات با پیمانکار و ضعف در مدیریت پروژه، روند ساخت با تأخیر طولانی مواجه شده است.
افزایش اقساط: اقساط ماهانه اعلامشده در سال 1403 بین 22 تا 32 میلیون تومان متغیر است که نسبت به سال قبل 100 درصد افزایش داشته است.
ضعف در امکانات: در مقایسه با سایر پروژههای منطقه، امکانات این برج در حد متوسط ارزیابی میشود.
نکات مثبت پروژه هما پارسه
موقعیت مکانی عالی: دسترسی به بزرگراه خرازی و مناظر طبیعی.
اعضای تعاونی معتبر: شامل خلبانان و مهندسین پروازی هواپیمایی جمهوری اسلامی.
پتانسیل سرمایهگذاری: با وجود تأخیرات، این پروژه از نظر موقعیت مکانی و طراحی واحدها گزینهای با چشمانداز مناسب برای سرمایهگذاری میانمدت است.
جمعبندی و پیشنهاد
پروژه هما پارسه با وجود تمام مشکلات، به دلیل موقعیت مکانی ویژه و اعتبار نسبی اعضای تعاونی، همچنان در بازار خرید و فروش فعال است. با این حال، روند کند پیشرفت پروژه و افزایش اقساط، ریسک سرمایهگذاری را افزایش میدهد. اگر قصد سرمایهگذاری دارید:
پیشینه پروژه و تعاونی سازنده را به دقت بررسی کنید.
به دنبال پروژههای مشابه با روند ساخت سریعتر باشید.
از مشاوران متخصص املاک برج بلند چیتگر برای تصمیمگیری نهایی استفاده کنید.
نتیجهگیری
پروژه خلبانان هما پارسه به دلیل موقعیت مکانی مناسب و اعضای معتبر تعاونی، گزینهای جذاب برای سرمایهگذاری در منطقه 22 تهران دریاچه چیتگر است. اما روند کند ساختوساز و مشکلات مدیریتی، ریسک این سرمایهگذاری را افزایش داده است. پیشنهاد میشود پیش از ورود به این پروژه، پیشینه و روند پیشرفت آن به دقت بررسی شود و در صورت امکان، به پروژههای مشابه با تعهد ساخت و تحویل قطعی توجه شود.
برای اطلاعات بیشتر و مشاوره در مورد این پروژه و سایر پروژههای منطقه 22، میتوانید با کارشناسان وبسایت برج بلند تماس حاصل فرمایید.